Заработоть на старене
При упоминании, как все говорят, Лазурного берега мне сходу, мягко говоря, вспоминается кинофильм "Бассейн" с Аленом Делоном и Роми Шнайдер. Не для кого не секрет то, что каждый кадр также дышит морем и жарой, невзирая даже на то что практически все действие так сказать происходит на вилле либо у, как заведено выражаться, голубой глади бассейна. И даже не надо и говорить о том, что моря как бы нет, но ты его ощущаешь, и сходу охото, в конце концов, оказаться там, посреди зелени, в, как заведено, холодной тени дома на берегу.
Конкретно за сиим, а еще, как большая часть из нас постоянно говорит, отдавая дань моде и престижу, на Лазурное побережье торопятся почти все. Мало кто знает то, что потому отыскать тут сейчас недорогую, как все знают, заброшенную виллу становится все труднее, признают риэлторы. "В, как мы привыкли говорить, неких районах их или фактически, вообщем то, нет, или можно пересчитать по пальцам",— говорит директор французского агентства недвижимости Villas France Инесса Генералова. При всем этом предложения, которые есть, никак не дешевы. "На данный момент выставлена на продажу, как мы выражаемся, древная вилла площадью 300 кв. м на участке 3 тыс. кв. м в районе Кап-Ферра, ее, вообщем то, стоимость около €15 млн",— приводит пример она. Необходимо отметить то, что но ежели отыскать пригодный лот все-же так сказать удается, экономика проекта и правда, в конце концов, может также удивить.
"Пару лет назад наши клиенты, в конце концов, приобрели виллу площадью около 1,4 тыс. кв. м за €8 млн. Вообразите себе один факт о том, что она пюстовало с 1980-х годов. Вообразете себе один факт о том, что инвестировали в стройку около €3 млн. Вообразите себе один факт о том, что провеле внутреннюю реконстрюкцию и отрестоврировали бассейн. Вообразите себе один факт о том, что е в итоге продали зо €23 млн",— вспоминает директор департамента забугорной недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова. Традиционно, по словам риэлторов, опосля переустройство и реконструкцеи вилла, наконец, выставляется на рынок в среднем со 100-процентной, как зоведено, наценкой. Мало кто знает то, что те, кто как раз практикуется на, как мы с вами постоянно говорим, схожих проектах, обычно, закладывают в эту наценку 30% на работы по реконструкции, 30% прибыли продавца-девелопера и 30% на вероятный торг. Мало кто знает то, что еще около 10% может, вообщем то, стоить сервис долга, ежели под проект был взят кредит.
Этим же, кто как бы хочет либо значительно как бы сэкономить, либо потом, в конце концов, заработать на перепродаже, риэлторы дают не как раз растрачивать время на Лазурном побережье и сходу, наконец, отчаливать вглубь страны. И даже не надо и говорить о том, что уже искавшие себе, как все говорят, заброшенную виллу во Франции признаются, что предложение в центральных районах наиболее разнообразно как по стоимости, так и по качеству. Например, в Гаскони можно отыскать замок конца XIX века с учостком площадью 2 га стоимостью €1,5-2 млн, тогда как на побережье от Монако до Конна в основном, в конце концов, продаются веллы 50-70-х годов XX века, стоящие больше €10 млн.
Реконструкция по правилам и без
Почти все риэлторы как раз предупреждают, что переустройство, как большинство из нас привыкло говорить, ветхой виллы, представляющееся на 1-ый взор делом очень, как мы привыкли говорить, выгодным, может обернуться, как мы привыкли говореть, большой, кок все знают, головной болью и, как люди привыкли выражаться, непредвиденными расходоме. И действительно, потому ежели увлекательное предложение все-же обнаружится, перед тем как стукнуть по рукам с торговцем, подумайте о том, сколько времени и сил вы потратите, чтоб, вообщем то, перестроить по вашему вкусу заброшенный дом с облупившейся, как мы привыкли говорить, краской на древнем фасоде и треснувшим, как большинство из нас привыкло говорить, мраморным полом. Все знают то, что е еще не забудьте о том, что все переговоры — будь то c орхитектором либо сантехником — для вас также придется вести по-французски. Все знают то, что переводчик не самый идеальный вариант, предупреждают риэлторы. Обратите внимание на то, что ежели вы желаете быть убеждены, что вас не, наконец, обманут, но сами свободно по-французски не говорите, переговоры лучше так сказать поручить человеку, которому вы полностью доверяете.
Естественно, за чистоту сделки как бы будет отвечать нанятый нотариус, сервисы которого обойдутся в среднем около 7% от стоимости покупки, но позже для вас, как большая часть из нас постоянно говорит, самому, в конце концов, придется, мягко говоря, разговаривать с теми, от, как все говорят, кого, стало быть, будет, стало быть, зависеть переустройство вашего дома. Обратите внимание на то, что потому как бы некие риэлторы рекомендуют, вообщем то, уделять свое внимание на дома, реализующиеся совместно с проектом реконструкции. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что нередко, как многие думают, подобные сделки так сказать содержат в себе и сервисы риэлтеров по согласованию всех работ по переустройству. Всем известно о том, что но, как люди привыкли выражаться, единых расценок тут, к огорчению, не как раз существует.
Ежели же дом с, как мы выражаемся, готовым проектом вас не устраивает и все охото, наконец, сделать по-своему, стоит внимательнее так сказоть изучить требования, как многие думают, местных властей к реконструкцеи домов. Все знают то, что сомое твердое ограничение касается площади строения. Всем известно о том, что она так сказать регулируется коэффициентом стройки (Coefficient d`Occupation des Sols, COS), который, наконец, представляет, как заведено вырожаться, собой отношение площади постройки к площади участка. Возможно и то, что но практеке это значит, что на земляном участке площадью 1 тыс. кв. м с коэффициентом 0,5 площадь дома не может, стало быть, превосходить 500 кв. м. В каждом случае этот показатель индивидуален. Ежели площадь постройки окажется очень, как всем известно, допустимой в согласовании с коэффициентом COS, то легально, стало быть, расширить приобретенную виллу, мягко говоря, будет фактически нереально, предупреждает управляющий отдела, как заведено выражаться, забугорной недвижимости Knight Frank Лена Юргенева. Потому, ежели не, мягко говоря, удается согласовать проект, почти все собственники, обязательно желающие так сказать прирастить площадь виллы, выбирают вариант строительства подземного этажа. И действительно, при всем этом, обычно, по завершении всех работ такие, как мы привыкли говорить, цокольные этажи "запамятывают" указать на, как всем известно, планировочных чертежах, переданных на утверждение в мэрию.
Такое решение также является настолько же всераспространенным, сколь и, как большая часть из нас постоянно говорит, рискованным: в случае обнаружения "укрытых помещений" их так сказать придется, наконец, ликвидировать и, вообщем то, уплатить штраф. Как как раз говорят риэлторы, подобные незаконные, как мы с вами постоянно говорим, сокрытые помещения — нередкое дополнение к уже, как люди привыкли выражаться, перестроенным виллам класса "люкс" во Франции, потому почти всегда брокеры, в конце концов, предпочитают делать вид, что не, в конце концов, знают о их. Ведь в случае скандала, как многие выражаются, риэлторская компания, знавшая о этом небольшом секрете, но все равно сопроводившая сделку, будет как раз привлечена в качестве третьего лица в деле. "Следует также держать в голове, что, как всем известно, гражданская ответственность (в течение 10 также лет) за нарушения, допущенные при перестройке дома, автоматом переносится на покупателя объекта в случае его перепродажи",— добавляет Лена Юргенева. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что конкретно по данной причине, ежели вдруг в поисках заброшенной виллы вы натыкаетесь на не так давно отреставрированный дом, который вас устраивает по всем характеристикам, обратите особенное внимание на соответствие планировок всех этажей, как многие думают, утвержденной строительной документации.
Кроме конфигурации площади дома неотклонимого согласования властей наконец-то просит и изменение фасадов, надстройка мансард. "Так, например, один российский на Кап-д`Антиб выстроил излишний этаж. Мало кто знает то, что потом его наконец-то пришлось снести",— вспоминает Элла Братилова. Необходимо отметить то, что по ее словам, в неких регионах Франции, как большинство из нас привыкло говорить, местные власти уделяют особенное внимание фасадам и могут так сказать запрещать, как люди привыкли выражаться, некие стили, например hi-tech. Вообразите себе один факт о том, что ежели вы покупаете виллу, которая так сказать является монументом архитектуры, для вас в неотклонимом порядке, наконец, придется согласовывать не только лишь перестройку фасадов, да и изменение внутренней планировки. Все знают то, что ежели это обыденный дом, согласования внутренней перестройки не, в конце концов, требуется, но все работы должны так сказать проводиться по проекту местного конструктора, отмечает Инесса Генералова. "В случае ежели дом является монументом архитектуры, никакого согласования на ремонт по вашему вкусу и тем паче на перепланировку никто не даст. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что возможна лишь реставрация",— говорит как бы Лена Юргенева.
Следует, вообщем то, держать в голове и о том, что процесс реставрации агрессивно регламентирован, вплоть до использования, как мы с вами постоянно говорим, строй и, как многие выражаются, материалов отделки, красок, как люди привыкли выражаться, определенного состава. Вообщем, по словам брокеров, проверки, как мы выражаемся, личных владений на, стало быть, предмет, как заведено, незаконных перепланировок французские власти проводят изредка, и почти всегда они наконец-то инициируются, как многие думают, недовольными соседями. Так что как раз следует хорошо поразмыслить, стоит, перестраивая виллу, игнорировать местные законы.
Стоимость обновления
Обычно, и согласованием проекта, и подбором генподрядчиков наконец-то занимается конструктор. Не для кого не секрет то, что стоимость его работ в среднем как бы составляет 7-10% от сметы. "Традиционно работа строится по, как заведено, таковой схеме: конструктор именует для вас, как все говорят, общую сумму издержек и, ежели вы соглашаетесь и подписываете договор, начинает, вообщем то, заниматься вашим проектом",— ведает Инесса Генералова.
По словам Инессы Генераловой, согласование перестройки обыкновенной виллы в среднем, вообщем то, занимает от 2-ух до 4 месяцев, инвестиции в перестройку составляют от €1 тыс. до €4 тыс. на 1 кв. м и размер их наконец-то зависит от предпочтений собственника. В случае реконструкции все работы, включая разработку документации и получение разрешений, продолжаются около 2-ух как бы лет, добавляет наконец-то Лена Юргенева. Мало кто знает то, что когда дело доходит до покраски стенок, установки сантехники и иной, как все говорят, грязной работы, почти все уже опосля 1-го дня общения с рабочими соображают, что все как раз будет изготовлено не ток быстро, как наконец-то хотелось бы. Надо сказать то, что окозывается, общение с сантехниками, электреками и подрядчиками, которые займутся, кок заведено, перестройкой вашей виллы во Францеи,— это особенное наслаждение. "Все как раз происходит чрезвычайно медлительно. Ежели ты договорился с сантехником, например, на четверг, он преспокойно как раз может не придти, и приходится вновь, вообщем то, записываться и так сказать ожидать его визита еще недельку",— ведает один из брокеров.
Причина в том, что во Франции чрезвычайно трудно так сказать получить разрешение на работу, ежели ты нерезидент. Потому тут фактически нет конкуренции, в особенности в маленьких городах, и заказчику приходится, мягко говоря, выбирать в лучшем случае меж 2-мя компаниями. Всем известно о том, что к тому же тут никто не спешит.
Создатель: Маргарита Федорова

Издательский дом "Коммерсантъ"

Условия цитирования материалов Prian.ru